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管理物件について

管理状況についてお悩み Q&A


Q.自主管理もそろそろきつくなってきたのですが、管理会社に任せるべきでしょうか?

A.まずは、どこまで任せたいのか、ご自分で対応しきれていない部分はどこなのかをお確かめになる必要があります。
そこが明確になれば、次はその内容を実施してくれる管理会社を探します。また、緊急事態はいつ発生するか分かりません。24時間対応してくれる会社を絶対条件にする必要があります。

Q.そもそも管理会社は、基本的に何をするのでしょうか?

A.管理会社によって内容は様々です。主な項目としては、
(1)設備保守管理 
(2)定期清掃 
(3)巡回管理 
(4)退去立会~敷金精算業務 
(5)収支状況報告書の作成 
(6)家賃の回収代行 
(7)滞納者への督促
(8)入居者対応(苦情、24h)対応
(9)リフォーム
(10)一括借上(サブリース)
などがあげられます。現場管理はもちろんのこと、空室が続くようでしたら入居者を確保するためのご提案などもいたします。

Q.管理会社と不動産仲介会社の違いは、何でしょうか?

A.仲介会社とは、貸主と借主を引き合わせ契約を取りまとめる業務を行う会社です。
一方、管理会社は、入居者募集時から退去時、空室期間を含めてなんでも行うのが特徴で、例えば、日常のメンテナンスやクレーム処理、入居者を決めるための提案、投資利回りを上げるための提案など、様々なサポートを行います。

Q.現行の管理会社を途中で変更することは、可能ですか?

A.変更は可能です。
ただし、現行管理会社との管理契約内容によって困難度が変わってきます。契約によっては、解約予告を極端に長くしている場合や、解約時違約金を設けていることもあります。解約条項に関しては、事前によく読み、注意をしてください。万一、現在の管理会社との管理委託契約の解約条項にご不明な点が御座いましたら、弊社までお気軽にご相談ください。

入居者募集についてお悩み Q&A


Q.入居者募集は、いつから始めれば良いのでしょうか?

A.最低でも竣工3ヶ月前には始めなければいけません。
建設会社や募集会社とスケジュールの打合せを行い、3ヶ月前には募集をスタートいたします。近隣の他の新築物件も竣工の3~4ヶ月前から募集しているため、なるべく早めに手を打つべきです。
あと、可能であれば施工会社に相談し、モデルルームを作っていただけると入居者募集の促進に繋がります。

Q.家賃設定は、どのようにすれば良いのでしょうか?

A.家賃の設定は、近隣相場、需給のバランスを正しくとらえることが重要です。
その他、ロケーション等の副次的要因によっても賃料は変わってきますので、その部分の考慮も必要です。ピタットハウスでは、過去の「賃料間取り別来客者数分布 」など様々なバックデータを参考に相場を査定いたします。

Q.管理費共益費は、いくらで設定するものなのですか?

A.物件を維持するために必要なコストを管理費共益費と考えます。
維持費用は物件の規模により大きく異なりますので入居者を募集する前に必要なコストを試算する必要があります。

Q.一括借上(サブリース)とはどのようなシステムですか?

A.一括借上(サブリース)契約とは、オーナー様が直接、入居者と賃貸借契約を結ばずに、不動産運営会社と一括で賃貸借契約を結ぶことです。

Q.一括借上(サブリース)とは、どういうときに選べばいいのですか?

A.一括借上(サブリース)は、空室のリスクを伴いませんし、運営はすべて運営会社に任せたままになります。
煩わしさがまったく無いため、忙しい方、とことん任せたい時や、安心・安定の経営を望まれる方には大きなメリットとなります。

Q.一括借上(サブリース)が建築融資の条件なのですが、借り上げてくれる会社はありますか?

A.一括借上(サブリース)が融資の条件ということは、まれにあります。(金融機関による)

Q.一括借上(サブリース)のデメリットは?

A.契約期間は、長期でする運営会社もありますが家賃の見直しが約2年毎に御座います。
小・中・大規模修繕費用がオーナー様負担だったり、空室が発生した場合には1ヶ月分の家賃免責があったり各運営会社によって異なります。 それ以外にも管理費共益費が運営会社側の収益となります。 現在、一括借上(サブリース)会社は何十社もあり、様々な契約が御座いますので契約内容をすべて把握してからご契約されることが必要です。

Q.家賃を下げずに入居者を決めるにはどうしたら良いでしょうか?

A.まずは、条件面を変えて募集するという方法がひとつあります。
例えば「フリーレント※」、「礼金・敷金の割引」、「入居者限定条件解除」といった方法です。もうひとつの手段としては、物件に再投資をし、入居者や時代のニーズに合わせたリニューアルをする方法です。
※フリーレント…一定期間資料を無料にする貸し方です。

Q.急な転勤で自宅を貸したいのですが、どうしたら良いでしょうか?

A.分譲マンションのひと部屋、貸家一軒でも管理いたします。
一定期間で戻ってくることがある場合は、定期借家契約をおススメしますが普通賃貸借契約より契約条件は不利になります。

入居者管理についてお悩み Q&A


Q.家賃の集金管理が面倒で大変です。どうしたら良いですか?

A.この問題は、オーナー様が特に苦労する部分です。
弊社で管理をまかせて頂ければ、一元化した管理が可能です。オーナー様に手間を取らせません。

Q.滞納者に督促してもなかなか応じてくれません。どうしたら良いですか?

A.滞納の解決は、何よりも早期対応が一番です。
弊社では、滞納してから1週間以内に請求書の発送、電話督促を行い、悪質になる前に訪問にて解決への動きをいたします。

Q.確定申告までに領収書の整理が大変です。お任せできますか?

A.月次の収支報告書を毎月のご送金日に合わせてご郵送しておりますが、年次にても年間収支報告書をご郵送いたします。
税理士・会計士にお見せしてそのまま使えるものになっていますので、オーナー様の負担は軽減できます。

Q.入居者の退去時に気をつけなければいけない事は何ですか?

A.退去時トラブルについて、メディアを通じて大きく取り上げられています。
入居者に過失がない原状回復の工事費は原則オーナー持ちです。入居者側への請求範囲は、特約で定めた部分、もしくは明らかに過失によって傷付けたり、壊したりした部分に限ります。原状回復費等、不当な要求をしてはいけません。後はチェック時の見落としを極力なくすことです。

弊社では、各物件担当者が水周りから、床・壁に至るまで念入りにチェックし、次回入居者からのクレームをなくすようなチェック体制をとっています。

Q.入居者とのトラブルは、どういうことが多いのですか?

A.滞納と敷金返却が2大トラブルです。
滞納と敷金返却が2大トラブルです。滞納に関しては、夜逃げが厄介です。弊社では、トラブルを予防する対策を取り揃えています。

Q.入居者からのクレーム・苦情は、どのようなものが多いですか?

A.圧倒的に騒音のクレームです。

物件の設備・外観についてお悩み Q&A


Q.修理を簡単に安く済ませるにはどうすれば良いでしょうか?

A.ポイントは2点あります。
(1)予防という方法で修繕費を軽減する「予防保全」、長期修繕(メンテナンス)計画をたてて実行する、「ライフサイクルマネジメント」という2つのポイントがあります。壊れてから直すよりも、時間・費用ともに軽減できます。
(2)入居者に対して、暮らし方のちょっとしたアドバイスをすることにより、破損を防いだり、長持ちさせることもできます。

Q.雨漏れが発生したのですが、どのように対応すれば良いでしょうか?

A.まずは、どの部分から漏れているかを確認する必要があります。
屋上・外壁といった部分は特に工事の専門性が高い部分ですので、すぐにご相談ください。オーナー様は、入居者に対して、修繕負担義務を負っています。迅速な対応を取らなければ、保証などの問題になりかねません。また、被害を受けた入居者に対しては、対応していることが伝わらなければ大きなトラブルになる可能性があります。

Q.給湯器の故障が立続けに発生して困っています。何か良い方法はないですか?

A.給湯器やエアコンなどの室内設備には耐用年数というものがあります。
給湯器で8~10年・エアコンも10年前後で故障が発生します。故障したから修繕ということを繰り返し、無駄なコストが掛かっているケースが大半です。弊社では物件の長期営繕計画表を作成し、それに基づいて、オーナー様にとってランニングコストが最もかからない方法での交換をご提案いたします。

Q.屋上の防水は、どのくらいの周期でやり直すべきですか?

A..既存の防水方法によっても異なりますが、だいたいが新築から5~7年でトップコート塗装、10~15年で防水工事自体のやり変えが必要になります。
最近では防水工法も様々あり、20年間持つ防水も登場しています。アエラハウスでは、その物件の築年数やあと何年間物件を維持するかにより、工法内容を考慮して、ご提案しております。
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